LA RICERCA DEI BENI COMPARABILI NELLA STIMA PER CONFRONTO IN MANCANZA DI BANCA DATI

A proposito di M.C.A. e comparabili Quelle di seguito riportate sono brevi considerazioni introduttive dell’articolo qui pubblicato “La ricerca dei beni comparabili nella stima per confronto in mancanza di banca dati” del collega Geometra Fulvio Venturini di Livorno, gentilmente inviatomi alcuni giorni fa da Luca Cucciniello. La partecipazione al corso Geoval , tenutosi lo scorso mese di Novembre dai Colleghi Mario Cavini e Luca Cucciniello presso il nostro Collegio, mi ha consentito di approfondire lo studio dei valori di stima secondo gli standards Internazionali di Valutazione ed in particolare del Market Comparison Approach (M.C.A.) ,procedimento di valutazione basato sul confronto tra l’immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili, compravenduti di recente e di prezzo noto. La maggiore difficoltà del procedimento consiste nella rilevazione dei cosiddetti “comparables”, ovvero dei beni confrontabili con l’immobile oggetto di stima e delle loro diverse caratteristiche tecnico-economiche che contribuiscono alla formazione del prezzo. Difficoltà legate a condizioni oggettive, attuale esiguo numero di compravendite, banche dati non sempre attendibili ecc.) ma anche, a mio avviso, soggettive del valutatore il quale, forte della propria conoscenza ed esperienza, sovente non reputa necessario superare un consolidato modus operandi seppur più approssimativo, opponendo una resistenza, prima di tutto, psicologica. A mio giudizio quindi, l’aspetto di maggior interesse che emerge dal lavoro presentato non stà tanto nella tecnica di ricerca proposta, quanto nell’approccio mentale del collega al problema, pur nella consapevolezza di operare in un mercato immobiliare affetto da una serie di condizionamenti. In sostanza è una dimostrazione di come sia possibile affrontare la ineluttabile evoluzione della pratica estimativa, superare i procedimenti empirici e le rassicuranti consuetudinarie modalità di esercizio della professione nelle quali, da sempre, credo in molti, ci siamo adagiati. Buona lettura a tutti Alessandro Graziano commissione estimo
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LA METODOLOGIA ECONOMICA

Le metodologie di valutazione di un patrimonio immobiliare possono ricondursi ai seguenti criteri: -metodologia comparativa: a) criterio comparativo di mercato b) criterio dei prezzi edonici -metodologia del costo di ricostruzione -metodologia economica: a) criterio reddituale b) criterio finanziario
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MCA - SISTEMA DI STIMA

Il sistema di stima è un sistema di equazioni relative ai confronti fra il singolo immobile rilevato e l’immobile da valutare: l’equazione elementare afferma che la differenza di prezzo tra 2 immobili è funzione della differenza delle loro caratteristiche
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MCA - COME LEGGERE ED INTERPRETARE UN RAPPORTO PERITALE SECONDO GLI IVS

Il rapporto di valutazione deve essere TRASPARENTE, CHIARO ed ACCURATO in particolare le determinazione del valore di mercato si deve basare su dati derivanti dal mercato, utilizzando le tecniche e le metodologie appropriate per permettere a coloro che leggono e fanno affidamento sul rapporto di valutazione di comprendere a pieno i dati, i ragionamenti, le analisi e le conclusioni.
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IL COST APPROACH

Il Cost Approach è un procedimento di stima mirato a determinare il valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente deprezzato. E’ detto anche metodo del costo di riproduzione (o ricostruzione) deprezzato.
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