PRINCIPI GENERALI METODOLOGIA COMPARATIVA SECONDO GLI STANDARS INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE

La metodologia comparativa si riconduce ai seguenti procedimenti: a) criterio comparativo di mercato b) criterio dei prezzi edonici e si fonda su due principi fondamentali: -principio di sostituzione: il valore di un bene si riferisce al prezzo che dovrebbe essere pagato per un bene perfettamente identico o di pari utilità funzionale; -principio di equilibrio: il prezzo di un bene dipende direttamente dall’interazione di domanda ed offerta ed è quindi la sintesi del processo di negoziazione. Il criterio comparativo di mercato ed il criterio dei prezzi edonici, pur basandosi sugli stessi principi, presentano algoritmi di calcolo e modalità applicative diverse; questo lavoro è dedicato unicamente al primo dei due criteri menzionati.
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MODELLO DELL'ESAGONO e L'ATTUALE FASE DEL CICLO IMMOBILIARE

Uno dei modelli più conosciuti in ambito immobiliare che mette in relazione il numero delle compravendite con il prezzo medio delle abitazioni è quello dell'esagono, detto anche “a nido d'ape” (nella terminologia anglosassone honeycomb). Nel mercato immobiliare, a differenza di altri mercati, la variazione dei volumi dei beni richiesti/offerti non ha effetto immediato sul livello dei prezzi. Se la domanda cresce rapidamente un’offerta addizionale non può provvedervi altrettanto prontamente e, all’opposto, se la domanda decresce rapidamente un eccesso di offerta non è istantaneamente rimosso dal mercato. Nel mercato immobiliare domanda ed offerta sono considerati fattori causali e il prezzo è il risultato della loro interazione; le variazioni di prezzo sono quindi precedute da mutamenti nell'attività del mercato. Prima di raggiungere il nuovo punto di equilibrio il mercato è soggetto ad un insieme di oscillazioni, imputabili anche al fatto che una parte consistente dell'offerta immobiliare non origina da nuove costruzioni ma dal patrimonio edilizio esistente ...
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MISURAZIONE DELLE SUPERFICI

Piaccia o non piaccia, viviamo in una società di mercato, dove la regola economica che governa anche il mercato immobiliare indica che “Due merci uguali hanno lo stesso valore e lo stesso prezzo e due merci diverse hanno valori e prezzi diversi in ragione delle loro differenze nelle caratteristiche merceologiche” Nel nostro paese, la scarsa trasparenza del mercato immobiliare induce gli operatori più scaltri a “facili giochi di prestigio” per simulare un basso prezzo unitario a fronte di importanti superfici commerciali (virtuali). La conseguenza di questo modo di procedere è paradossale: l’expertise nella sua semplicità sembrerebbe aiutare il consumatore a comprendere come si forma il prezzo dell’immobile, ma si basa su due fattori (il prezzo e la superficie commerciale) di per se stessi indecifrabile: come è stabilito il prezzo per metro quadrato? Ed inoltre il metro quadro come viene definito, quale criterio è adottato per definire la superficie commerciale? ...
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TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA

Il giudizio estimativo impone di ricercare il valore che ha “più probabilità”, ovvero maggiore probabilità “statistica”, di concretizzarsi in prezzo; ciò giustifica il concetto probabilistico del suo risultato. Nella valutazione immobiliare il concetto di ordinarietà ricopre un ruolo fondamentale, in particolare nell’expertise dove sorregge il giudizio di stima sinteticamente espresso da un esperto. Il prezzo ordinario è il più frequente, in riferimento a rilevazioni statistiche, e il concetto di ordinarietà indirizza l’esperto alla formulazione di un valore che esprimerebbe la maggior parte dei periti, qualora fossero chiamati alla stessa stima. L’ordinarietà suppone che le stime dei periti si distribuiscano secondo una curva Gaussiana, nella quale la media dei valori stimati ha la maggiore frequenza o probabilità di verificarsi. Molti fenomeni bio-fisici possono essere approssimati da una v.c. normale, e anche, tra gli altri, i comportamenti dei compratori, dei venditori e degli altri operatori di mercato...
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