Costruire la riforma del catasto su una funzione estimativo-statistica basata per il patrimonio sul valore di mercato dell’immobile, mentre per la rendita sul probabile canone lordo al quale l’immobile può essere locato: è la proposta avanzata dal Consiglio nazionale geometri e geometri laureati a MADE expo 2015 (18-21 marzo), il salone dell'architettura e dell'edilizia da poco conclusosi a Milano.
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Come detto, l'idea portante è di applicare una funzione estimativo statistica basata sui valori di mercato, in primo luogo poiché l’automatismo del metodo consente subito di raggiungere l’obiettivo anche disponendo di pochi dati sull’immobile. Ci sono però altre ragioni per cui il Consiglio geometri sostiene questa ipotesi:
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La gradualità: migliorare le valutazioni iniziali grazie all’inserimento graduale delle caratteristiche mobiliari, via via che si rendano disponibili informazioni più dettagliate, come per esempio, le caratteristiche tecniche dell’immobile, prezzi di mercato più aggiornati;
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l’equità: uniformità di applicazione per tutti gli immobili e una lettura aggiornata dell’intero patrimonio immobiliare del Paese;
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la trasparenza: il contribuente viene messo in condizioni di comprendere e verificare il processo di revisione del sistema estimativo con una conseguente drastica diminuzione del contenzioso sia per lo Stato che per i cittadini e dei costi sociali ad esso associati;
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la semplicità: la proposta risulta di immediata comprensione da parte dei tecnici e dei contribuenti che possano attraverso le funzioni di stima lineare operare confronti e verifiche evitando contenziosi tributari;
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l’attendibilità: l'uso di metodologie di calcolo estimative e procedimenti statistici consente maggior aderenza dei risultati alla realtà del mercato.
Per mettere in piedi questo nuovo il sistema, occorre – secondo il Consiglio geometri – che l'operato delle istituzioni soddisfi in maniera propedeutica quattro condizioni:
- Universalità dell’accertamento con il passaggio del parametro dai vani ai metri quadri attraverso un sistema di rilevazione unico per tutto il territorio nazionale necessario per la determinazione delle caratteristiche che provocano variazioni di prezzo ai fini della rendita catastale.
- Attribuzione di nuove competenze alle categorie professionali di area tecnica incaricate di effettuare indagini di campo su tutti gli immobili e non a tavolino, perché ogni territorio è oggetto di lavori di nuova costruzione, ristrutturazione, cambiamento d’uso dettati prima di tutto dall’esigenze delle persone che lo abitano.
- Collaborazione tra diversi attori, comuni, professionisti e cittadini per accelerare la raccolta e la trasmissione dei dati alla Agenzia delle Entrate e per avviare e mandare a regime l’intero impianto di riforma del Catasto.
- Sviluppo di incentivi per stimolare i contribuenti alla revisione delle proprie rendite catastali, grazie per esempio, ad un credito di imposta a parziale compensazione delle spese sostenute per contribuire all’aggiornamento degli archivi catastali, presentando denuncia dello stato reale del proprio immobile se consapevole di avere planimetrie imprecise e obsolete.
Per raggiungere questa strada in cui 'il fisco è amico e non più punitivo', occorre infine per i geometri che i professionisti ottengano lo status di pubblici ufficiali, al fine di poter svolgere con l’ausilio di strumenti tecnologici perizie ineccepibili autorevoli e funzionali e di poter individuare ogni elemento utile a calcolare correttamente la rendita e determinare la base imponibile di ciascun immobile censito.
Questo sistema di valutazione diventerebbe una best practice a livello internazionale evidenziando necessario cambiamento in atto nel nostro Paese.
“Grazie al nostro contributo alla riforma”, conclude il Consiglio, “l’aggiornamento dei valori catastali potrebbe dunque diventare una operazione semplice e veloce in grado di restituire come sancito dalla Costituzione italiana equità nell’ambito dell’imposizione fiscale sugli immobili finalmente proporzionale al reddito”.
