A proposito di M.C.A. e comparabili Quelle di seguito riportate sono brevi considerazioni introduttive dell’articolo qui pubblicato “La ricerca dei beni comparabili nella stima per confronto in mancanza di banca dati” del collega Geometra Fulvio Venturini di Livorno, gentilmente inviatomi alcuni giorni fa da Luca Cucciniello. La partecipazione al corso Geoval , tenutosi lo scorso mese di Novembre dai Colleghi Mario Cavini e Luca Cucciniello presso il nostro Collegio, mi ha consentito di approfondire lo studio dei valori di stima secondo gli standards Internazionali di Valutazione ed in particolare del Market Comparison Approach (M.C.A.) ,procedimento di valutazione basato sul confronto tra l’immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili, compravenduti di recente e di prezzo noto. La maggiore difficoltà del procedimento consiste nella rilevazione dei cosiddetti “comparables”, ovvero dei beni confrontabili con l’immobile oggetto di stima e delle loro diverse caratteristiche tecnico-economiche che contribuiscono alla formazione del prezzo. Difficoltà legate a condizioni oggettive, attuale esiguo numero di compravendite, banche dati non sempre attendibili ecc.) ma anche, a mio avviso, soggettive del valutatore il quale, forte della propria conoscenza ed esperienza, sovente non reputa necessario superare un consolidato modus operandi seppur più approssimativo, opponendo una resistenza, prima di tutto, psicologica. A mio giudizio quindi, l’aspetto di maggior interesse che emerge dal lavoro presentato non stà tanto nella tecnica di ricerca proposta, quanto nell’approccio mentale del collega al problema, pur nella consapevolezza di operare in un mercato immobiliare affetto da una serie di condizionamenti. In sostanza è una dimostrazione di come sia possibile affrontare la ineluttabile evoluzione della pratica estimativa, superare i procedimenti empirici e le rassicuranti consuetudinarie modalità di esercizio della professione nelle quali, da sempre, credo in molti, ci siamo adagiati. Buona lettura a tutti Alessandro Graziano commissione estimo
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